- 咨询案例 -
某银行有一笔贷款即将到期，该贷款是由借款人提供的自有不动产抵押担保。现借款人因现金流紧张申请展期，并承诺继续以原抵押对展期后借款承担抵押担保责任；但经向登记机关了解，该借款展期的抵押变更登记因有关客观原因暂无法办理。现该银行咨询，借款人自有不动产抵押担保的借款展期未办理抵押变更登记，是否影响借款人提供的抵押担保的法律效力？

-天铎观点-
我们认为，该借款展期后，即便未办理抵押变更登记，在该展期是基于借款人现金流紧张，有助于缓解借款人的流动性困难情形下，该展期应当有助于减轻借款人的债务负担，借款人继续以其提供的财产承担抵押担保责任，不会影响其他债权人的利益，银行对该抵押物的优先受偿权不应受到影响，该展期不应影响银行抵押权的效力。


- 法律分析 -
《不动产登记暂行条例实施细则(2019修正)》第六十八条规定，当债务履行期限变更时，当事人应当申请抵押权变更登记。虽然我国现行法律法规对借款展期不办理变更登记是否影响借款人提供的抵押担保的优先受偿效力没有明确规定，但我们认为，在借款展期没有加重借款债务的情形下，银行应当继续对借款人提供的抵押权享有优先受偿权，理由如下：一、继续保护银行的优先受偿权，不存在对其他第三人和市场交易秩序的不利影响，符合法律公平原则。在借款展期没有加重借款债务的情形下，即便没有就借款展期办理抵押变更登记，让银行继续对抵押物享有优先于其他债权人的受偿权，对其他债权人在借款展期前主债务范围外原本享有的就抵押物的剩余价值分配受偿的利益没有产生不利影响，所以此时继续保护银行对抵押物优先受偿权，不存在其他第三人和市场交易秩序的不利影响，符合法律公平原则。二、基于担保物权体系化理解，比照《民法典》担保新规关于主债务变更后抵押权人就主债务未加重部分对第三人提供的抵押担保仍享有优先受偿权的规定，银行对借款人提供抵押担保也应当继续享有优先受偿权。根据《民法典》第六百九十五条规定及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保制度解释》）第二十条规定，债权人和债务人未经抵押担保人书面同意，协商变更主债权债务合同内容，减轻债务的，第三人抵押人仍对变更后的债务承担担保责任；加重债务的，第三人抵押人对加重的部分不承担担保责任。前述规定中第三人抵押人没有书面同意主债务变更，显然也存在没有配合办理抵押变更登记的情形。据此可以认为，依据《民法典》担保新规，主债务变更没有办理抵押变更登记的，第三人抵押人应当继续对变更后没有加重部分的主债务承担抵押担保责任，抵押权人继续对抵押物享有优先受偿权。借款展期属于借款债务内容变更的情形之一，所以我们可以据此进一步认为，借款展期没有加重借款人债务的，第三人抵押人应当继续对展期借款承担抵押担保责任，抵押权人继续就展期后没有加重的借款债务对抵押物享有优先受偿权。基于对担保物权效力的体系化理解，当抵押担保是由借款人提供时，同样是在借款展期没有办理抵押变更登记的情形下，法律上没有理由因抵押人是借款人而否定抵押权人的优先受偿权，我们认为此时应当比照《民法典》担保新规的规定，给予抵押权人的优先受偿权同样的法律保护。三、《民法典》担保新规出台前司法实务中较为主流的观点认为，借款展期没有办理抵押变更登记的，不影响债权人的抵押权效力，该观点已被《民法典》担保新规合理吸收。最高人民法院泉州市丰泽区清源房地产开发有限公司、王某一与王某二与中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行、林某某一般借款合同纠纷申请再审民事裁定书【(2014)民申字第629号】，上海高院中国长城资产管理公司北京办事处与上海中油天宝钢管有限公司、上海中油天宝巴圣钢管有限公司等金融借款合同纠纷案【（2016）沪民初7号】民事判决书均认为，案中借款展期是原债权债务关系的延续，并未产生新的债权债务关系，对于有抵押担保的贷款展期未办理变更登记不影响抵押的效力。个别法院如贵州高院在遵义县农村信用合作联社与遵义县双龙水泥厂破产债权确认纠纷案【（2015）黔高民申字第100号】中则采取了与此对立的观点，认为借款展期形成了新的债权债务法律关系，原债权债务关系消灭，而抵押合同是依附于主合同的从合同，主合同消灭，则从合同也消灭；新债权的抵押未进行登记不享有抵押权。但这种将展期认定为新债权产生、旧债权消灭并据此否定抵押权效力的极端观点与《民法典》担保新规继续维持抵押权人对未加重债务仍享有抵押权的处理明显不一致，显然已被《民法典》担保新规所否定，《民法典》担保新规更多是吸收了前述强调展期前后借款债务连续性努力、维持抵押权效力的主流观点。所以我们认为，应当继续借鉴前述《民法典》新规前的较主流观点，维持抵押权人在借款展期没有办理抵押变更登记情形下对未加重部分主债务的优先受偿权，借款人自己提供的抵押担保当然也应当纳入其中。具体到咨询案例，因借款人申请展期是由于资金流动性紧张，银行同意其展期申请，显然可以避免借款人承担违约罚息责任，有助于减轻借款人债务负担，属于展期不会加重借款债务的情形，依据上述分析，此时即便没有就此办理抵押变更登记，银行应当对抵押物继续享有优先受偿权。


- 天铎建议 -

基于上述法律分析，从信贷经营法律风险最小化考虑，银行如拟与借款人协商对其自有财产抵押担保的借款予以展期，我们建议：1、银行与借款人就不动产抵押贷款协商展期，应当尽量按《不动产登记条例实施细则》要求办理抵押登记变更手续，以避免产生有关不必要的争议纠纷，保障日后抵押权的顺利实现。2、借款展期应当办理不动产抵押变更登记是《不动产登记条例实施细则》明确规定，不仅抵押当事人应当遵守，不动产登记部门也负有受理此类申请的义务。如有些不动产登记机构因系统改造等客观原因不能办理抵押变更登记手续，应当属于暂时现象。银行如基于借款人（抵押人）良好信誉，先予办理借款展期手续的，仍应注意跟进不动产机构登记政策的变化情况，及时在不动产登记机构恢复抵押变更登记业务后，早日补充办理完毕借款展期的抵押变更登记手续。3、如因有关客观原因不能办理抵押变更登记手续，银行同意给予办理借款展期的，应当同时注意收集保存借款人展期申请资料中可以证明资金流动性紧张的有关材料，并要求借款人加盖印章，做好借款展期有助减轻借款人债务的证据保全工作，以防备借款人（抵押人）日后在有条件补充办理抵押登记却不予配合，导致最终未能办理抵押变更登记的情形下，借款人（抵押人）和其他债权人在借款逾期并发生纠纷后，可能提出的借款债务被加重的抗辩，保障银行可以就展期后全部债权行使抵押权。

作者：杨昌伟律师