前言
2021年4月6日自然资源部发布了《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号，以下简称“《通知》”）。该通知直击当前抵押登记实务与相关规定不配套之痛点，对《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“《担保制度解释》”）及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称“《九民纪要》”）相关规定进行了落实与细化。抵押登记实务与相关规定不配套的问题就已在《九民纪要》第58条里提到，抵押登记表中缺乏担保范围登记设置，导致实务中因此产生诸多争议；后《民法典》对抵押相关规定作出了重大修改，允许抵押财产转让，但当事人另有约定的按其约定；那么“当事人另有约定按其约定”如何实现？《担保制度解释》则对此进行了细化解释规定，即对抵押财产约定禁止/限制转让进行了登记则不发生物权效力，但对于如何登记及怎么登记，实务中暂不清楚；本次《通知》的出台则是对上述实务问题的回应。因此，《通知》的出台将对商业银行抵押登记实务产生重要影响，那么，对于各商业银行抵押业务实务主要有哪些重要影响及应如何应对呢，天铎律师通过认真研究本《通知》后认为，主要存在如下几个方面：



01
关于对禁止/限制转让抵押财产登记的影响及建议


通过对相关规定梳理，对比我们发现，《民法典》第四百零六条规定，抵押财产可以转让，但当事人另有约定的按其约定；《担保制度解释》第四十三条则对“当事人另有约定”如何实现进行了细化规定，但抵押登记实务中如何登记尚需登记部门的衔接。本次《通知》结合上述规定对《不动产登记簿》进行了相应修改，增加了“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目，从而实现了与有关规定的配套。
天铎律师在此提醒商业银行在办理抵押登记时，须注意对照银行与客户签订的抵押合同文本核实该栏目是否登记为“是”或进行了相应禁止/限制转让登记，是否与抵押合同文本约定一致。在填写为“是” 或进行了相应禁止/限制转让登记以后，抵押人如需转让抵押不动产的，则需银行配合才能办理产权变更登记手续，否则可以主张不发生物权效力，此时银行在法律上对抵押物在抵押期间内转让在法律上掌握主动权。若登记表中填写为“否” 或未进行相应禁止/限制转让登记，根据上表中的《民法典》第四百零六条规定，则抵押人有权不经银行同意就可以办理转让抵押财产的转让手续，受让人将需承担抵押财产上的抵押担保责任；若受让人属于低收入弱势群体，且受让的房产为其唯一住房的，显然会大大增加银行实现抵押权的难度。

02
对商业银行抵押担保范围登记的影响及建议

根据上述相关规定并结合抵押登记实务，商业银行抵押合同约定的担保范围通常不仅包括《民法典》第三百八十九条以及《通知》二中列明的“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产、实现债权及担保物权的费用，如“包括但不限于律师费、评估费、测绘费、公告费、鉴定费等”列举式约定。这些详细列明的费用，能否一并进行登记，尚需与登记部门沟通。天铎律师在此提示各商业银行，在登记部门允许的情况下，尽量争取抵押担保范围的登记与抵押合同约定的担保范围一致，包括详细列明的各项费用，以避免因为某项费用没有明确登记，而陷入难以享有优先受偿权的争议之中。


03
对最高额抵押“最高债权额”登记的影响及建议
根据上表中《九民纪要》第58条提到的原因，及因《担保法》和《物权法》有关规定不明，司法实务中也因此产生过诸多争议，所以商业银行《最高额抵押合同》对于“最高债权额”曾经存在如下两种不同理解，一种理解为“最高债权额是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权限额”，另一种理解为“最高债权额是指借款本金最高限额”。由上表可知，《民法典》仍没有明文规定，《担保制度解释》第十五条则对此进行了明确规定为债权总额的最高限额，并以“当事人另有约定除外”的方式为意思自治预留了空间。自然资源部在此次《通知》中完善了登记簿的设置，增加了“最高债权额”的登记项，并独立为一个栏目。天铎律师在此提示各商业银行在抵押实务中登记“最高债权额”时，应结合抵押合同文本约定情况进行登记，没有特别约定的，则应依据《担保制度解释》的有关规定处理，同时需在放款时适当采取一定的风控措施，具体如下：
1.若商业银行《最高额抵押合同》文本对 “最高债权额”的约定为“包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产、实现债权或实现担保物权的费用等在内的全部债权最高金额（包括但不限于……）”时，须注意登记内容应与《最高额抵押合同》相关约定保持一致；同时各商业银行在签订具体的借款合同或放款时需注意预留出利息、违约金等费用的优先受偿空间，即借款本金金额之和应小于《最高额抵押合同》约定的“最高债权额”，至于具体预留多少空间，可由各商业银行根据贷款客户的资信情况、贷款逾期催收时间及抵押物变现周期等因素综合考量，天铎律师建议普通抵押物可以参考实务中的通行做法，考虑预留适当比例的空间，抵押物变现周期较长的则需要考虑预留更多的空间，以确保贷款客户在贷款逾期无法清偿后除本金外的债权仍有足够的额度享有优先受偿权。否则，若客户违约后本金加利息、违约金等债权总额高于“最高债权额”的，高出部份则难以享有优先受偿权。
2.若商业银行《最高额抵押合同》文本对 “最高债权额”的约定为“仅指债权本金最高限额”，应向登记机关核实，在登记“最高债权额”时，是否可以登记为“最高债权额：债权本金最高额xxx万”；若登记机关不同意如此登记，天铎律师建议各商业银行应及时调整其有关合同对“最高债权额”的相关约定，将其修改为包含本金、利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产、实现债权或实现担保物权的费用等在内的全部债权最高金额。
综上，天铎律师建议各商业银行在办理抵押登记时，务必对禁止/限制转让抵押财产的登记勾选及填写、对抵押担保范围的登记是否与抵押合同约定一致、“最高债权额”的登记及填写是否与《最高额抵押合同》约定一致以及《最高额抵押合同》项下借款实际放款金额控制等方面重点关注、高度重视，以免出现相关风险。

 

作者：廖敏律师