- 咨询案例 -
以公益为目的的非营利性学校租赁第三人名下的土地、建筑物等作为教学设施，第三人为营利法人，第三人要求以该土地、建筑物设立抵押担保其向银行的借款，银行能否接受该抵押？


天铎观点
关于上述情形下抵押合同是否有效、抵押权是否设立法律无明文规定，而司法实务中，也无统一裁判标准。银行接受此类抵押物，抵押合同被认定为无效的风险较大，且法院如支持银行的抵押权，在后续执行中难度较大，因此，从审慎的角度考虑，建议银行不接受此类抵押物。


- 法律分析 -

《民法典》第399条规定，“下列财产不得抵押：（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。”在本条规定下，不能设立抵押的主体应当是为公益目的成立的非营利法人，而不能设立抵押的财产应当是上述主体的教育设施等公益设施。但就第三人名下的财产，为公益目的成立的非营利法人租赁作为教育设施实际使用的，能否设立抵押，现行法律中尚无明文规定，司法实践中也存在一定分歧：一、抵押合同无效该观点认为，第三人名下的土地登记性质不影响建筑物实际作为教育公益设施使用，作为教育公益设施的建筑物不能设立抵押，根据房地一体原则，土地也不能设立抵押。基于此，最高人民法院在李晓中与东莞市百盛投资发展有限公司、郑敬辉借款合同纠纷申诉、申请民事判决书（【2016】最高法民再335号）中认为，虽然案涉土地的登记用途为“商业”，但案涉地块上建有教育公益设施已是事实。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定的房地一体原则，涉案土地上为教育设施，故土地亦不能作为抵押物。进而认定抵押合同违反法律强制性规定无效。江苏省高级人民法院中国农业银行股份有限公司南京高淳支行与南京武家嘴集团有限公司、南京武家嘴教育发展有限公司金融借款合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书（【2014】苏审三商申字第0143号）也持类似观点。二、抵押合同有效，抵押权可以设立本观点认为登记在第三人名下的房产，第三人不是为公益目的成立的非营利法人，虽然用作教育公益设施使用，但是不影响抵押合同的效力，在办理了抵押权登记后，抵押权设立。但是银行在执行该类房产时，不应当影响学校的正常办学活动。浙江省高级人民法院在中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行与庆元县时雨文化产业发展有限公司、庆元县绿韵文化传播有限公司等金融借款合同纠纷再审民事判决书（【2016】浙民再21号）中认为，案涉抵押合同签订时，抵押物的所有权人和土地使用权人均为企业，经营范围为“教育基础设施建设服务”，其并非以公益为目的的事业单位、社会团体。本案并不适用担保法第三十七条和物权法第一百八十四条之规定，抵押房屋规划用途系教育用房亦不属于抵押合同无效的法定情形。实现抵押权时应当确保不影响正常办学活动、不扰乱社会秩序、不破坏社会稳定。

- 天铎建议 -

建议银行在审查本文所述此类抵押申请时注意：1.抵押物是否由为公益目的成立的非营利法人使用，应严格认定使用主体是属于营利法人还是非营利法人，如果在工商部门登记，组织类型为公司，则一般为营利法人。如果在民政等部门登记，则需要注意其是否属于为公益目的成立的非营利法人。2.审核抵押财产性质，实地走访抵押物，判断是否属于教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。
 

作者：冯新星律师