- 咨询案例 -
银行与抵押人签订抵押合同，约定将土地使用权和对应的土地上的建筑物一并抵押给银行，但办理抵押登记时登记部门仅登记了建筑物，未登记土地使用权，是否会影响银行抵押权的实现？

-天铎观点-
虽然仅对建筑物办理了抵押登记，但是银行的抵押权应当及于建筑物占用范围内的未办理登记的土地使用权，不影响银行抵押权的实现。

- 法律分析 -

《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，以建筑物、土地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但实务中，抵押合同约定抵押物包括土地使用权和对应的土地上的建筑物，却存在因各种原因仅对土地使用权或仅对建筑物办理抵押登记的情况。根据“房地一体”规则，《中华人民共和国民法典》针对同一建筑范围内的建筑物和土地使用权的抵押设立作出了特别规定。《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据该规定，只要办理了建筑物抵押登记，该建筑物范围内未办理抵押登记的土地使用权也视为一并抵押。《中华人民共和国民法典》第三百九十七条以及第四百零二条继承了原来的《中华人民共和国物权法》的规定，立法部门一直遵循的是“房地一体”规则。同时司法实践中，法院也是按照规定予以审判，最高人民法院在杨丛发、周敏再审审查与审判监督民事裁定书[(2019)最高法民申714号]中认为“方伟、招商银行武汉分行在办理涉案贷款抵押手续时虽仅在房产部门办理了抵押登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条’以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押’的规定，杨丛发等13人认为涉案土地使用权未被设立抵押权的再审申请理由不能成立。”针对银行提出的问题，抵押合同约定将土地使用权和对应的土地上的建筑物一并抵押给银行，虽然仅对建筑物进行了抵押登记，但是根据前述规定以及司法实践，银行的抵押权仍应及于建筑物范围内未办理抵押登记的土地使用权。另外需要注意的是，若银行在办理建筑的抵押登记之前，抵押人已经将建筑物对应的土地使用权抵押给了第三人，并办理了抵押登记，基于《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定，该第三人对土地使用权对应范围内的已有建筑物仍享有抵押权，并且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条第三款的规定“抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。”该第三人对土地使用权以及土地上已有的建筑物的抵押权将优先于银行。



- 天铎建议 -

1.银行在办理抵押贷款时，同时对拟抵押的土地使用权和建筑物的抵押登记情况进行调查核实，若土地使用权或者建筑物已经有抵押登记，则意味着该不动产已有顺位在先的优先受偿权，建议银行要求借款人追加其他担保，以保障银行的贷款债权担保得以足额；2.在办理抵押权登记时，尽量进行全面登记，一并对土地使用权以及土地上的建筑物办理抵押登记，避免产生争议；3.诉讼时，注意全面主张权利，优先受偿权的主张不应局限于登记的土地使用权或土地上的建筑物，应主张对土地使用权以及土地上的建筑物均享有优先受偿权。

作者：陶静律师